[摘要] 牛刀;房地产祸害中国 从近15万亿房地产贷款透视高房价 。高房价让房地产业在拉动经济、改变城市过程中收获了罪大恶极之名，“房地产祸害中国”的说法被相当广泛的民众认可，我也认可“房地产祸害中国”之说，只是内涵大相径庭。
牛刀;房地产祸害中国 从近15万亿房地产贷款透视高房价 。高房价让房地产业在拉动经济、改变城市过程中收获了罪大恶极之名，“房地产祸害中国”的说法被相当广泛的民众认可，我也认可“房地产祸害中国”之说，只是内涵大相径庭。
高房价让民众难以消费这种必需品、因此房地产被断定有泡沫、房地产聚集了过多的货币资源……这应该人们批判“房地产祸害中国”的原因。我认为中国经历了计划经济逆城市化、经历了住宅消费被抑制阶段以后，房地产热是一个必然的、正常的过程，只是我们没有操作好这个过程。刚刚改革开放的时候，中国家电也存在价格过高、厂家过多、产生能力过剩等现象，一种经济热了，都有其相似的原因与表象。
我认为的“房地产祸害中国”是指在解决高房价的过程中，我们漠视了更重要的规律、规则，让调控房价不受任何约束，让房地产调控的机会成本无穷大，因为牺牲了这些社会更基础的规律、规则反而解决不了问题，让社会秩序更混乱、政府信誉受损、基本经济秩序被篡改……而且社会至今“痴心不改”，说“房地产祸害中国”一点不为过。
例如，作为商家的银行应该遵循其基本定义和商业准则，如今银行普遍违背商业守则、放弃自己的本意，替政府、替有缺陷税收监控、约束消费者购买多套房（每个机构都有其定位、每种手段都有其特点的内涵，不是从风险评估角度限制购买多套房子超出了银行的责任范畴），金融机制一定因此受损。
在道德层面批判土地财政，认为政府不应该依赖土地财政也属于“乱点鸳鸯谱”。
就土地国有体制而言，各级政府是具体掌控土地所有权的实际主体，他们也实际拥有所有者的一切利益驱动，因为它们同时拥有行政权，这种利益驱动甚至是超所有者的。在市场存在巨大的土地交易利益的背景下，让所有者放弃所有者的本能可能吗？假如所有者放弃了所有者本能是否会有更大的灾难？
让所有者放弃其本能是不可能的，是违背更重要规则的空想，导致了所有让政府“不土地财政”的想法都虚空，期间也有过其他妄想和实践，例如拍卖土地不是价高者得之，而是价格适当、项目适当……这种违背市场基本准则的实践，如果真的被广泛推行，那么在经济上一定会显示价格与成本没有关系，在土地供应量一定的前提下土地让利一定在楼市被补齐；在操作上政府机关根本不知道适当的价格、适当的项目是什么；在政治上一定会给寻租带来更大的空间。
屎虽臭，但属于正常功能不可不拉，拉不出才是问题。
凡事应该首先判断是否客观，客观并不意味着不能解决，对于一种客观现象，拼命强调主观意愿，这是调控频频失误的根源。
去年房地产贷款平稳较快增长，全年新增房地产贷款2.34万亿元，占同期各项贷款增量的近三成.
从总量分析，在宏观经济下行压力增大，整个实体经济持续低迷，各行业投资经营都出现较大幅度下挫情况下，2013年房地产贷款增速却一枝独秀、快速增长。截止2013年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额达到14.61万亿元，同比增长19.1%。新增房地产贷款2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%。仅房地产新增贷款就占到2013年房地产总投资的27.2%。
2013年近三成贷款投向房地产领域，房地产贷款占全年房地产总投资近三成。同时，加上信托等影子银行资金大举进入到房地产领域，负债性的货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上是一个保守估计数据。
从分项目结构上看，2013年12 月末，地产开发贷款余额1.07 万亿元，同比增加2070亿元，同比增长9.8%，增速比上季末低3.3 个百分点。主要是在信贷收紧后，地产开发资金主要依靠信托平台和地方融资平台融资。虽然笼子里贷款资金增速相对较低，但货币资金进入地产开发并不少。
房产开发贷款余额3.52 万亿元，同比增加5200亿元，同比增长16.3%，比上季末高1.4 个百分点。仍处在高位增长区间。
个人购房贷款余额9.8 万亿元，同比增长21%，增速比上季末低0.2 个百分点；全年增加1.7 万亿元，同比多增7389 亿元。延续几年高增长态势。
更加值得注意的是，保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%，增速比上季末低4.6个百分点；全年仅仅增加1530亿元，说明大部分贷款都投向了商业房地产领域。
从去年近三成贷款流向房地产领域，折射出楼市火爆依然主要依赖于信贷的支持，信贷宽松是这两年房地产市场成交量大涨的关键原因。房价高位运行，房地产总价值急剧膨胀，已经大大超过中国国民收入的承受能力，已经远远超过整个国民经济的潜在产出能力，远远超过普通居民收入上涨幅度，大部分购房者买房都依赖贷款等高负债，这给中国经济带来的隐患越来越大。
如此巨大的货币资金流向房地产行业带来三个恶果：首先，无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶一点也不言过其实。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，是房价上涨的主要推手，谁也否定不了。
其次，已经在酿造经济金融巨大泡沫风险。近对中国房地产泡沫破灭担忧的团体和人士越来越多了。基本态势是，除了一些二三线城市房地产泡沫正在加剧破灭外，一线城市住房已经显露有价无市的市场迹象。这种僵持状态如果持续下去，房地产雪崩是大概率事件。值得注意的是，喊了十几年房价上涨、楼市无风险的任志强近日突然改口说，2014年房地产市场风险非常之大。国际市场的新情况是，新兴市场体国家货币汇率已经开始较大幅度的贬值，新一轮新兴市场局部性金融危机已经露头。随着美联储近期加大量化宽松退出步伐，从新兴市场体国家包括中国大举撤资回流美国将越老越严重，这是造成中国房地产资金链条断裂、泡沫被刺破的外部因素。
再次，房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济越来越缺血、越来越不景气。一个房地产“坏孩子”正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，终给中国经济带来巨大伤害。
因此，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是，一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行资金流向上卡死流向房地产行业的流动性，通过有把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。
自从房地产热以来，在长达十五年时间里面，关于房价过高、楼市泡沫的批评一直不绝于耳，这种批评甚至主导了政府对房地产经济的管理，让楼市招致了频繁的调控。然而楼市走势与这种批评声、政府调控一直背道而驰，让批评者嘘唏、让政府的信誉惨遭重大贬损。
房地产有病毋庸置疑！如果一个病人去看医生，医生只有弄清楚了什么病才能下药，然而时至今日社会甚至不清楚房地产之问题何在，政府就频繁下药了，社会对政府房地产调控吐槽实属必然。
把所有的责任都归给政府是中国特色，这源于政府把空一切的体制，即使如此，仍然有失公允。关于楼市泡沫的使用应该很能说明问题，君不见社会在使用楼市泡沫的时候如此之随意，泡沫竟没有一个稍微确定一点的定义，这种经济上的虚空是经济管理上的大敌。
陈思进先生著文，用房价收入比、租售比、空置率等指标论证楼市泡沫，这是很有意义的事情。因为中国楼市泡沫一直是形容词缺乏定性，这些指标确实能够间接证明泡沫。
但是，就中国目前楼市的学术水准来看，如此证明楼市泡沫仍然严重缺乏两个支撑。
， 缺乏这些指标与楼市泡沫的具体相关性，就是时尚理论家们惯常使用的数学模型，没有具体相关性必然就是随意性；
第二， 这些指标自身尚存在严重的缺陷，自己尚不知自己是什么，何以证明楼市泡沫？
例如，我们至今并无空置的概念，怎么可能统计出空置率？社会流行用亮灯数、电表使用状况来统计空置率，如果老百姓如此形容倒不是什么问题，如果研究者如此荒诞会让人觉得这个国家病了。笔者认为空置房需要如此定义：交房一定时间（给出装修、通风晾晒的社会时间）、达到使用程度（具备学校公交等公共设施、基本的商业配套）。达到使用条件没有人居住才能算作空置，才能实际统计真正的空置率。必须指出的是其他产品领域残次品属于必然楼市也不能例外，如果房子盖好了、交房后仍然达不到居住条件属于楼市的残次品，其他产品（例如服装）允许个体拥有多个单位，房子也不能例外，应该承认某个人在某个不常住的城市不常居住属于正常状态。
再如，在借鉴使用其他国家房价与家庭年收入比的时候，学者们特别省事儿没有排除不可比因素，如不同的货币政策、城市资源聚集度、城市化进程、是否政府垄断土地等因素对这一指标的影响差，都是生搬硬套并不能实际反映中国具体情况。
对于租售比的使用同样存在问题，政府使用住宅拉动经济政策加上体制，让房地产市场的两个子市场，购买得到鼓励、租赁受到约束，同样与市场化国家的租售比存在不一致，不加修正就把市场化国家的租售比作为公式来匡算中国楼市的租售比，显然不符合科学精神。
这样的窘境反映了中国学术界的水准低下，在不能具体确定泡沫的前提下，专业研究者、管理者就如此广泛使用泡沫、就藉此制定调控措施，说明了我们在基础层面----价值观上的落后，收获具体认知谬误是必然。
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